שדה דב: הרכיב המניב בפרויקט נמכר בכ-400 מיליון שקל
12,400 מ"ר מסחר ותעסוקה ו-127 חניות בפרויקט שכולל גם 708 דירות; האכלוס צפוי בעוד 5 עד 7 שנים
עסקה בהיקף של כ-400 מיליון שקל נחתמה במתחם שדה דב בתל אביב, כך על פי דיווח ב-ynet. העסקה כוללת 12,400 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-127 מקומות חניה, ולמעשה את מלוא הרכיב המניב בפרויקט. באותו פרויקט מתוכננות גם 708 יחידות דיור, והאכלוס צפוי להתבצע בעוד כחמש עד שבע שנים.
ההקשר: רכישת מסחר לפני שהשכונה קיימת
שדה דב הוא אחד ממתחמי הפיתוח הגדולים בתל אביב, ומדובר בסביבה שנבנית מאפס. משמעות הדבר היא שרוכש הרכיב המניב אינו קונה תזרים קיים אלא זכות עתידית בשטחי מסחר ותעסוקה שייבנו וייאכלסו רק בהמשך העשור, לפי לוח הזמנים שצוין בדיווח. תמחור של כ-400 מיליון שקל עבור 12,400 מ"ר ו-127 חניות משקף, בהתאם, הימור על ביקוש עתידי ולא על תפוסה נוכחית.
המבנה של העסקה - רכישת מלוא הרכיב המסחרי בפרויקט מגורים גדול מוכר בשוק הישראלי: יזמי מגורים מעדיפים לעיתים למכור את הקומות המסחריות לגורם מוסדי או לחברת נדל"ן מניב, ובכך לשחרר הון ולהתמקד בליבת הפעילות שלהם. עבור הרוכש, השילוב של 708 יחידות דיור מעל שטחי המסחר יוצר בסיס לקוחות שבוי, לפחות חלקי, כבר ביום האכלוס.
מה זה אומר למשקיעים באזור
לבעלי נכסים מסחריים בצפון תל אביב ובסביבת שדה דב, העסקה מספקת נקודת ייחוס לתמחור שטחי מסחר עתידיים במתחם. עם זאת, חשוב להבחין בין מחיר לפי מ"ר בעסקה מסוג זה לבין מחירים בנכסים מניבים פעילים: כאן אין דמי שכירות שוטפים, אין שוכרים חתומים שדווחו, ויש מרווח זמן של שנים עד שהנכס יתחיל לייצר הכנסה. כל השוואה לשווי נכס פעיל צריכה להביא בחשבון היוון של התקופה הזו ואת סיכוני הביצוע והלוחות זמנים.
נקודה נוספת היא רכיב החניה. 127 מקומות חניה לצד 12,400 מ"ר מסחר ותעסוקה הם יחס נמוך יחסית לסטנדרט של מרכזי מסחר פרבריים, ומשקף את התכנון העירוני הצפוף בשדה דב ואת ההנחה שרוב הפעילות תגיע מהולכי רגל ומדיירי המתחם. משמעות הדבר היא תמהיל שוכרים שיטה לכיוון מסחר שכונתי ושירותים, יותר מאשר עוגני קמעונאות שמושכים תנועה אזורית.
מה לעקוב אחריו
שלוש נקודות ראויות למעקב בשנים הקרובות: קצב הבנייה בפועל מול לוח הזמנים של חמש עד שבע שנים שדווח; זהות השוכרים הראשונים שייחתמו ורמת דמי השכירות שתיסגר בהם, שתהיה האינדיקציה האמיתית הראשונה לתשואה בפועל; והתקדמות יתר המתחמים בשדה דב, שכן היקף שטחי המסחר הכולל שייכנס לשוק באזור ישפיע ישירות על התחרות ועל רמות המחירים. משקיעים ששוקלים חשיפה למתחם יעשו טוב אם ימתינו לנתוני חכירה ראשונים לפני שיגזרו מהעסקה הזו מסקנות תמחור רחבות.
