ג'י סיטי תממש נכסים ב-6 מיליארד שקל לאחר ביטול העסקה עם אבו
החברה ממשיכה לחפש רוכש אסטרטגי, ובמקביל מוכרת נכסים באירופה, ארה"ב וברזיל כדי להוריד את רמות המינוף
על פי הדיווח בגלובס, חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי מתכננת לממש נכסים בהיקף של כ-6 מיליארד שקל, זאת לאחר ביטול העסקה עם אבו. המימושים מתוכננים להתפרס על פני חלקים נרחבים מהפורטפוליו של החברה באירופה, בארה"ב ובברזיל, והם חלק ממהלך רחב יותר לצמצום רמות המינוף הגבוהות שאיתן מתמודדת החברה.
במקביל, לפי אותו דיווח, החברה ממשיכה לחפש רוכש אסטרטגי. על תוצאותיה האחרונות העיבו שני גורמים שצוינו בדיווח: התחזקות השקל, המשפיעה על תרגום התוצאות מפעילות במטבעות זרים, ומכירת הנכסים עצמה, שמקטינה את בסיס ההכנסות התפעולי.
ההקשר: גל דלוורג'ינג בחברות הנדל"ן המניב
המהלך של ג'י סיטי משתלב בדפוס מוכר בשוק הנדל"ן המניב מאז עליית הריבית: חברות שנבנו על מודל של מינוף גבוה ורכישות רב-לאומיות נדרשות למחזר חוב בעלויות שונות מאלה שאליהן התרגלו, והדרך המהירה להוריד מינוף היא מכירת נכסים ולא הנפקת הון. כשהמכירות מבוצעות בהיקף של מיליארדי שקלים ובכמה גיאוגרפיות במקביל, המשמעות היא שהחברה מקטינה את מאזנה במכוון, ולא רק מנקה נכסים שוליים.
שני הגורמים שהוזכרו בדיווח התחזקות השקל ומכירת הנכסים פועלים באותו כיוון על שורת ההכנסות המדווחת. חברה ישראלית שמחזיקה נכסים באירופה, בארה"ב ובברזיל רושמת את תוצאותיהם בשקלים, וכשהשקל מתחזק, אותה פעילות עצמה נראית קטנה יותר בדוחות. הצירוף של אפקט מטבע וצמצום פורטפוליו מקשה על השוואה בין תקופות, ומחייב הבחנה בין ירידה בהכנסות שנובעת מהחלטה אסטרטגית לבין הרעה בביצועי הנכסים עצמם.
מה זה אומר למשקיעים ולבעלי נכסים
עבור מי שמחזיק או שוקל נכס מסחרי, מימוש בסדר גודל כזה הוא בראש ובראשונה אינדיקציה למחירים. עסקאות של מוכר גדול, שפועל מתוך צורך להוריד מינוף ולא מתוך רצון לתזמן שיא, מייצרות נקודות ייחוס לתמחור נכסים דומים ומספקות מידע על שיעורי ההיוון שהשוק מוכן לקבל היום. בשלב זה לא פורט בדיווח פילוח של הנכסים המיועדים למכירה או המחירים שנסגרו בכל אחד מהם, ולכן מוקדם לגזור מכך מסקנה על רמת התמחור בישראל.
נקודה שנייה נוגעת לזהות הרוכשים. כשחברה גדולה מוציאה לשוק פורטפוליו בהיקף כזה בכמה יבשות במקביל, נדרש עומק ביקוש מצד גופים מוסדיים וקרנות בינלאומיות. קצב סגירת העסקאות ורמת המחירים שיושגו יעידו על מידת הנזילות בשוק הנדל"ן המניב נתון רלוונטי גם לבעלי נכסים קטנים בהרבה, שכן נזילות במגזר המוסדי נוטה לחלחל למחירי העסקאות בשכבות הנמוכות יותר.
מה לעקוב אחריו
- קצב המימושים בפועל מול היעד של 6 מיליארד שקל, והאם הם מבוצעים סביב ערכי הספרים או מתחתיהם.
- התקדמות המגעים לכניסת רוכש אסטרטגי, אחרי ביטול העסקה עם אבו זהות הרוכש והתנאים ישפיעו על אופק המינוף של החברה.
- ההשפעה של המימושים על יחסי המינוף והנזילות, בדוחות הבאים.
- השפעת שער השקל על התוצאות המדווחות, שממשיכה להיות משתנה מהותי כל עוד עיקר הפעילות מתנהלת מחוץ לישראל.
המסקנה המעשית למשקיע המקומי אינה נוגעת דווקא לג'י סיטי עצמה, אלא לאותות שהמהלך שולח: שוק שבו שחקנים גדולים מוכרים כדי להוריד חוב הוא שוק שבו לרוכשים עם הון פנוי יש יתרון בהיצע. מנגד, אותו שוק מתמחר את עלות המימון גבוה מבעבר, ולכן חישוב התשואה על נכס מסחרי היום חייב להתחיל בעלות החוב ולא בשיעור ההיוון ההיסטורי.
