חברות ה-AI כובשות את ציר יגאל אלון, אבל כמה הן באמת משלמות למ"ר?
1,400 מ"ר הושכרו לחברת AI תמורת עד 36.5 מיליון שקל. צללנו למספרים כדי להבין למה חלוקה פשוטה למ"ר מסוכנת לבעלי נכסים, ומה חסר בדיווח של חברת מבנה.
שוק המשרדים בתל אביב אולי מחפש כיוון ברור, אבל נראה שענף הבינה המלאכותית (AI) ממשיך לשדר עסקים כרגיל. חברת 'מבנה' דיווחה לאחרונה על השכרת כ-1,400 מ"ר בקומה ה-27 של פרויקט 'MIVNE הסוללים' שעל ציר יגאל אלון לידי חברה הפועלת בתחום ה-AI. על הנייר, מדובר בעסקה מרשימה ל-5 שנים (עם אופציה ל-5 נוספות) שמגלמת תמורה פוטנציאלית של 36.5 מיליון שקל. אבל עבור משכירים, מתווכים ושחקנים בשוק הנדל"ן המסחרי, העניין האמיתי לא נמצא בזהות השוכר – אלא במתמטיקה המורכבת שמסתתרת מאחורי המספרים, ובמה שהם מספרים לנו על פערי התמחור הקיצוניים של שוק המשרדים בישראל כיום"
מה אפשר ללמוד מ-36.5 מיליון שקל ל-1,400 מ"ר
הדיווח מציין סכום מקסימלי ולא דמי שכירות חודשיים, ולא פורטה פריסת התשלום בין תקופת הבסיס לאופציה. לכן כל חישוב הוא גס ותלוי הנחות. אם הסכום מתייחס למלוא התקופה של כעשר שנים, מדובר בכ-3.65 מיליון שקל בשנה, כלומר כ-217 שקל למ"ר בחודש. אם התמורה מתייחסת לחמש שנות הבסיס בלבד, הרמה המשתמעת כפולה — סביבות 435 שקל למ"ר — שיעור שאינו אופייני לשוק המשרדים המקומי ומחייב זהירות.
חשוב גם לזכור מה עשוי להיכלל בסכום שלא פורט במקור: חניות, מחסנים, דמי ניהול, הצמדה למדד או תוספות התאמה. כל אחד מאלה יכול להסיט את המחיר ה"נקי" למ"ר בעשרות אחוזים, ובלי הפירוט אי אפשר להשוות את העסקה הזו לעסקאות אחרות באותו ציר ברמת דיוק גבוהה.
איפה זה עומד מול המאגר של מניבים
במדגם של 517 משרדים להשכרה במאגר מניבים, המחיר החציוני למ"ר עומד על 60 שקל בחודש, והשטח החציוני הוא 250 מ"ר. גם בתרחיש הזהיר יותר — כ-217 שקל למ"ר — העסקה בציר יגאל אלון גבוהה פי כמה וכמה מהחציון הארצי.
הפער הזה אינו מפתיע ואינו מעיד על קפיצת מחירים: החציון הארצי מאגד משרדים בכל הארץ, בכל רמת גימור ובכל סוג מיקום, בעוד שכאן מדובר בקומה גבוהה במגדל חדש באחד מצירי המשרדים המבוקשים בתל אביב.
המסקנה המעשית לבעלי נכסים היא אחרת: הפער ממחיש עד כמה שוק המשרדים בישראל מפוצל, וכמה מסוכן לגזור ציפיות תמחור לנכס בפריפריה העסקית מעסקאות שנחתמות במגדלים חדשים במרכז תל אביב. מי שמחזיק משרד בן כמה מאות מ"ר בבניין ותיק ישווה את עצמו לחציון, לא לקומה 27.
גם בצד המשרדים למכירה התמונה דומה: 400 נכסים במדגם, מחיר חציוני של כ-5.3 מיליון שקל וחציון של 11,796 שקל למ"ר — כלומר רוב השוק הסחיר נע בסדרי גודל נמוכים בהרבה מעסקאות השכירות במגדלים החדשים.
73% שיווק — נתון שצריך לקרוא בזהירות
שיעור שיווק של יותר מ-73% בפרויקט שמשלב מגדל של 37 קומות ומגדל של 13 קומות הוא נתון שמשכירים ומתווכים יבחנו, אך הוא לא מלמד לבדו על עוצמת הביקוש. לא פורסם באיזה קצב הושלם השיווק, מהו תמהיל השוכרים, ומהם התנאים הנלווים שניתנו — תקופות גרייס, השתתפות בהתאמות או הצמדות. אלה בדיוק הפרמטרים שקובעים אם דמי השכירות הנקובים משקפים את התמורה בפועל.
מה שכן אפשר לומר: שוכר אחד שלוקח כ-1,400 מ"ר לתקופה שעשויה להימשך כעשר שנים הוא עסקה בעלת משקל בניהול נכס מניב, משום שהיא מקבעת תזרים לטווח ארוך ומקטינה את סיכון התפוסה בקומות הגבוהות. כניסה של שוכרי טכנולוגיה ובינה מלאכותית לשטחים כאלה היא הנתון שכדאי לעקוב אחריו לאורך זמן — לא מעסקה בודדת, אלא מרצף עסקאות באותו ציר.
השוואה למאגר:
להמחשת סדרי הגודל בשוק המשרדים הסחיר: שתי קומות משרדים בבני ברק ליד הרכבת הקלה בשטח 3,100 מ"ר במחיר 37.2 מיליון שקל, ומשרד בן 256 מ"ר בכניסה לירושלים במחיר 5.12 מיליון שקל. כלומר, סכום התמורה בעסקת השכירות בציר יגאל אלון קרוב לשוויו של נכס משרדים שלם בבני ברק.
בשלב זה העסקה מספקת אינדיקציה נקודתית לכך שקומות גבוהות בפרויקט חדש בציר יגאל אלון ממשיכות להימכר לשוכרים לטווח ארוך. מה שיקבע אם מדובר בתמחור בר-קיימא הוא פרסום תנאי ההסכם המלאים, קצב השלמת יתרת כ-27% משטחי המשרדים בפרויקט והאם שוכרים נוספים ייכנסו ברמות מחיר דומות.
מקורות:
