הפניקס נכנסת לשותפות במתחמי המשרדים של פתאל תמורת חצי מבית הוורד

קבוצת פתאל דיווחה לבורסה על הסכם למיזוג פעילות מתחמי העבודה המשותפים שלה, ROOMS, עם חברת סוויצ'אפ העוסקת בהקמת משרדים לחברות. במסגרת העסקה נכנסת הפניקס כשותפה בגוף הממוזג, והתמורה שהיא מעבירה אינה מזומן אלא נכס: 50% מהזכויות בבית הוורד בגבעתיים. לפי הדיווח, העסקה נעשית לפי שווי של כ-1.4 מיליארד שקל, והחברה הממוזגת תנהל מתחמי משרדים בהיקף כולל של כ-364 אלף מ"ר.

עבור קהל הנדל"ן המסחרי, המספר המעניין כאן אינו דווקא השווי אלא השטח. גוף אחד שמנהל כ-364 אלף מ"ר משרדים הוא שחקן בסדר גודל שמשנה את מאזן הכוחות מול בעלי בניינים, ובעיקר מול בעלי בניינים שמתקשים למלא קומות בשוק משרדים שבו נכנס היצע חדש רב.

תשלום בנכס: מה זה אומר על בית הוורד ועל שוק גבעתיים

הפרט הבולט במבנה העסקה הוא אופן התשלום. חברת ביטוח שמעבירה מחצית מהזכויות בבניין משרדים קיים תמורת שותפות בפלטפורמה תפעולית, למעשה ממירה החזקה בנכס פסיבי מניב בהחזקה בעסק שמנהל שטחי משרדים. אלה שני פרופילי סיכון שונים לחלוטין: הראשון תלוי בחוזי שכירות ארוכים ובאיתנות השוכרים, השני תלוי בתפוסה שוטפת, במרווח בין עלות השטח לבין המחיר לעמדה או למשרד מנוהל, וביכולת לשמור על התפוסה גם בתקופות האטה.

לגבי בית הוורד בגבעתיים, הדיווח אינו מפרט את השווי שיוחס לנכס בעסקה, את שיעור התפוסה בו או את זהות השותף הנותר. אלה נתונים מהותיים: מחיר למ"ר שנגזר מהעסקה היה יכול לשמש נקודת ייחוס לתמחור בנייני משרדים בגבעתיים ובציר הסמוך לתל אביב, אזור שנהנה מקרבה למרכז העסקים אך מתחרה בו על אותם שוכרים. בלי הפרסום הזה, קשה לגזור מהעסקה מסקנה על רמות המחירים באזור.

מה משתנה עבור בעלי בנייני משרדים

מפעילי משרדים מנוהלים ומתחמי עבודה משותפים פועלים מול בעלי נכסים בשני מודלים עיקריים: חכירה של שטחים גדולים והשכרתם מחדש, או הסכמי ניהול והפעלה בשיתוף בעל הבניין. ההסכם שדווח אינו מפרט את התמהיל בין המודלים בפעילות הממוזגת, וזו נקודה שקובעת מי נושא בסיכון התפוסה.

עם זאת, ריכוז פעילות בהיקף כזה תחת גוף אחד, שמאחוריו עומד גם משקיע מוסדי, עשוי להשפיע על כמה חזיתות שכדאי לבעלי נכסים ולמתווכים לעקוב אחריהן:

1. כוח מיקוח מול בעלי בניינים בעסקאות שכירות של קומות שלמות, כולל דרישות להשתתפות בעלויות התאמה.
2. תחרות ישירה על שוכרים בינוניים וגדולים, שיכולים לבחור בין חוזה שכירות קלאסי לבין משרד מנוהל בלי השקעה ראשונית.
3. מוכנות של בעלי נכסים להיכנס לעסקאות שיתוף פעולה עם מפעיל, במקום להשכיר בעצמם.
4. נוכחות מוסדית בצד המפעיל, שעשויה להשפיע על נכונות של גופים נוספים לבחון מבנים דומים.

מה עדיין לא ידוע

הדיווח שנבדק אינו כולל את שיעורי ההחזקה של הצדדים בחברה הממוזגת, את חלוקת השטחים בין הפעילות הקיימת של ROOMS לזו של סוויצ'אפ, את שיעורי התפוסה במתחמים או את תנאי ההשלמה של העסקה, לרבות אישורים נדרשים. בלי הנתונים האלה אי אפשר לתרגם את השווי המצוטט לשווי למ"ר מנוהל, וגם לא להעריך את רווחיות הפעילות.

מה שכן אפשר לומר כבר עכשיו: שוק המשרדים המנוהלים בישראל ממשיך להתרכז בידי מעט שחקנים גדולים, והפעם עם גיבוי של הון מוסדי ובמבנה שבו נכס משרדים ממשי מוחלף בהחזקה בפלטפורמה. בעלי נכסים שמנהלים משא ומתן מול מפעילים כאלה יידרשו לבחון מחדש את חלוקת הסיכון בחוזה, ובראשה השאלה מי סופג ירידת תפוסה. משקיעים שבוחנים בנייני משרדים באזור גבעתיים ובציר תל אביב יצטרכו לחכות לפרסום מלא יותר של תנאי העסקה כדי לדעת אם היא מספקת נקודת ייחוס לתמחור.

מקורות

1. ynet — כלכלה: עסקת ענק בתחום המשרדים: הפניקס תשקיע בפתאל לפי שווי של 1.4 מיליארד ש'