אורבניקה-הודיס: הרווח זינק ב-70%, אך המכירות בחנויות הקיימות בירידה
על פי הדיווח בגלובס, הצמיחה של הרשת נשענת על פתיחת סניפים חדשים ולא על שיפור בביצועי החנויות הוותיקות — נתון שרלוונטי לכל בעל נכס שמחתים חוזה שכירות מול קמעונאי אופנה
שתי חברות ציבוריות דיווחו על תוצאות הרבעון השני עם קפיצה חדה ברווח הנקי: מטריקס עם עלייה של 36% ואורבניקה-הודיס עם עלייה של 70%. על פי הדיווח בגלובס, בשני המקרים התמונה שמתחת לשורה התחתונה מורכבת יותר מהכותרת. במטריקס, התחזקות השקל חתכה יותר מחצי מצמיחת ההכנסות. באורבניקה-הודיס, הצמיחה נשענת על פתיחת סניפים חדשים, בעוד המכירות בחנויות הקיימות נמצאות בירידה.
עבור מי שמחזיק שטחי מסחר או שוקל לרכוש אותם, הנתון השני הוא המשמעותי. פער בין צמיחה בשטחים לבין ירידה במכירות לחנות היא בדיוק המדידה שקובעת אם שוכר קמעונאי יוכל לעמוד בדמי שכירות בעוד שלוש או חמש שנים.
ההקשר: הרחבת שטחים כמנוע צמיחה
רשתות אופנה בישראל צומחות בשני מסלולים אפשריים. הראשון הוא שיפור ביצועים בחנויות קיימות יותר מכירות לאותו מטר, מה שמחזק את יכולת הרשת לספוג עליות בדמי שכירות. השני הוא הרחבת מספר הסניפים, שמגדילה את ההכנסה הכוללת אך גם את בסיס העלויות הקבועות, ובראשן דמי השכירות. על פי הדיווח בגלובס, אורבניקה-הודיס נמצאת כרגע במסלול השני, כשהמכירות בחנויות הוותיקות בירידה.
מבחינת בעלי נכסים, מסלול כזה יוצר ביקוש לשטחים בטווח הקצר. רשת שמרחיבה פריסה מחפשת מקומות, מוכנה להיכנס למרכזים ולרחובות שבהם אין לה נוכחות, ומספקת עוגן לשטח פנוי. אך אותו מסלול גם מגדיל את הסיכון בטווח הבינוני: אם מכירות החנות הבודדת ממשיכות להיחלש, הרשת עשויה לבחון סגירות או צמצום שטחים בסבב חידוש החוזים, ולרוב תתחיל מהסניפים הפחות רווחיים.
המשמעות למשקיעים בשטחי מסחר
לבעל נכס שמנהל משא ומתן מול רשת קמעונאית, השאלה הרלוונטית אינה גובה הרווח הנקי המדווח אלא ביצועי החנויות הקיימות. שוכר שצומח בעיקר דרך פתיחת סניפים מציע שיעור תפוסה מהיר, אך פחות ודאות לגבי חוזה שמתחדש. במקרים כאלה כדאי לבדוק את מבנה החוזה: משך התקופה, מנגנון אופציות היציאה, שילוב בין דמי שכירות בסיסיים לרכיב מבוסס פדיון, וביטחונות.
גם המקרה של מטריקס נושא מסקנה עקיפה לשוק המסחרי. על פי הדיווח בגלובס, התחזקות השקל שחקה יותר מחצי מצמיחת ההכנסות של החברה. חברות שירותים וטכנולוגיה עם הכנסות במטבע חוץ הן שוכרות מרכזיות בשוק המשרדים בישראל, ורגישות שער החליפין משפיעה על התקציבים שלהן, כולל תקציבי נדל"ן והחלטות על הרחבת שטחים.
מה לעקוב אחריו
שלושה נתונים יקבעו את התמונה בהמשך. הראשון הוא האם המגמה במכירות החנויות הקיימות באורבניקה-הודיס מתייצבת בדוחות הבאים או ממשיכה לרדת. השני הוא קצב פתיחת הסניפים האם הרשת ממשיכה להרחיב פריסה או עוצרת. השלישי, בצד המשרדים, הוא התנהגות שער השקל והשפעתו על תקציבי חברות עם הכנסות דולריות. בעלי נכסים שמנהלים חידושי חוזים בשנה הקרובה יעשו טוב אם יבחנו את הנתונים האלה לפני שהם נועלים תנאים לטווח ארוך.
