תדהר רשמה 75.2 מיליון שקל הוצאות מענקים; המנכ"ל: הביקוש נמוך זמן ארוך
ההוצאה החד-פעמית בעקבות ההנפקה כוללת בונוס ממוצע של כ-50 אלף שקל לעובד, ומקשה על קריאת הרבעון. במקביל, אמירת המנכ"ל אורי לוין על משך הקיפאון רלוונטית לכל מי שמתמחר היום פרויקט או חוזה ביצוע
קבוצת תדהר הכירה בדוחות הרבעון השני בהוצאות בסך כולל של 75.2 מיליון שקל, הכוללות מענקים ובונוסים לעובדים בעקבות ההנפקה שביצעה החברה מוקדם יותר השנה. לפי הדיווח, מדובר בבונוס ממוצע של כ-50 אלף שקל לעובד. במקביל התייחס מנכ"ל החברה אורי לוין למצב השוק ואמר כי "הביקוש היום נמוך יותר ממה שהיה בעבר כבר תקופה ארוכה, יותר ארוכה ממה שהיינו רגילים בעבר".
עבור קהל הנדל"ן המסחרי יש כאן שני דברים שונים לחלוטין שהתפרסמו באותו יום. האחד הוא רישום חשבונאי חד-פעמי שקשור לאירוע ההנפקה ולא לפעילות השוטפת. השני הוא אמירה של מנהל בחברת נדל"ן גדולה על משך הקיפאון, ולא רק על עוצמתו. השאלה המעניינת היא איך קוראים את הרבעון הזה נכון, ומה אפשר ללמוד מהאמירה על תמחור פרויקטים בהמשך השנה.
הוצאה חד-פעמית שמעוותת את התמונה הרבעונית
הוצאה של 75.2 מיליון שקל שנרשמת בעקבות הנפקה היא אירוע חשבונאי שאינו צפוי לחזור ברבעונים הבאים באותו היקף. מי שמסתכל על שורת הרווח של הרבעון בלי להפריד את הרכיב הזה עלול להסיק מסקנה שגויה על הרווחיות התפעולית של הפעילות. זה רלוונטי במיוחד למשקיעים שמנסים לגזור ממחירי המניה של חברות ביצוע וייזום אינדיקציה לרווחיות הענף.
הפרסום שנבדק אינו כולל את נתוני ההכנסות, הרווח התפעולי, צבר ההזמנות או מספר העובדים של הקבוצה, ולכן אי אפשר לקבוע מהמידע הזה לבדו מה שיעור ההוצאה החד-פעמית מתוך התוצאות. מי שרוצה להשתמש בדוח כאינדיקציה לענף צריך לחזור למסמך המלא ולבדוק בעיקר את צבר העבודות ואת שולי הרווח הגולמי בפרויקטים, שהם המדדים שמעידים על העומס בפועל ועל התמחור שהחברה מצליחה להשיג.
מה אומרת אמירה על משך הביקוש הנמוך
ההתייחסות של לוין אינה מדברת על ירידה חדה אלא על תקופה ארוכה מהרגיל של ביקוש נמוך. זו הבחנה חשובה. ירידה קצרה נספגת בתזרים ובלוחות זמנים; תקופה ממושכת משנה החלטות. חברות ביצוע וייזום שמניחות שהקיפאון יימשך נוטות להיערך אחרת מבחינת קצב התחלות, גיוס כוח אדם ותנאי חוזים מול יזמים.
עבור יזמים, בעלי קרקעות ומשקיעים בנכסים מניבים, ההשלכה האפשרית נוגעת בעיקר לצד ההיצע. אם התקופה הממושכת של ביקוש נמוך תתורגם לקצב התחלות איטי יותר בקרב חברות גדולות, ההיצע החדש שייכנס לשוק בעוד שנתיים-שלוש עשוי להיות מצומצם יותר. מנגד, קבלנים עם קיבולת ביצוע פנויה עשויים להיות גמישים יותר בתנאי חוזה מול יזמים שמתחילים פרויקט עכשיו. שני התרחישים האלה אינם עולים מהדיווח עצמו והם ניתוח בלבד, אך הם השאלות שכדאי לשאול בשיחה הבאה מול קבלן מבצע.
מה כדאי לבדוק לפני שגוזרים מסקנה
- האם האמירה על הביקוש מתייחסת למגורים, למסחר, למשרדים או לכלל הפעילות. הדיווח אינו מפרט זאת, וההבדל מהותי.
- מה קרה לצבר ההזמנות של החברה ברבעון, ביחס לרבעונים קודמים.
- האם ההוצאה החד-פעמית משפיעה על ההון העצמי, על אמות מידה פיננסיות או על יכולת גיוס החוב של הקבוצה.
- האם חברות ביצוע וייזום נוספות מדווחות על תמונת ביקוש דומה, או שמדובר בקריאה של חברה אחת.
נכון לעכשיו אפשר לקבוע שני דברים בלבד: הרבעון השני של תדהר כולל רכיב חד-פעמי משמעותי שקשור להנפקה, ומנכ"ל החברה מתאר תקופת ביקוש נמוך ארוכה מהרגיל. אמירה אחת של מנכ"ל אחד אינה קובעת מגמה ענפית, אך היא כן מסמנת שחברות ביצוע מתמחרות היום את הזמן אחרת. מי שנכנס לעסקה שתלויה בקצב ביצוע או באכלוס עתידי, כדאי שיבדוק את ההנחה הזו מול הצד השני של החוזה, ולא רק מול מודל התשואה שלו.
