אתם שומעים על זה כל הזמן, קוראים על זה בעיתונים, אבל עדיין לא מבינים בעצם מה זה תמ"א 38? באנו לעשות לכם קצת סדר:
מה פירוש השם תמ"א 38?
לפני שנצלול לעניין, נסביר קודם את פירוש המילים: תמ"א 38 הוא קיצור של "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", והיא אוסף תקנות תכנון ובנייה שנבחרו על ידי המועצה הארצית לתכנון לבנייה כדי לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.
ועכשיו נפרט קצת יותר:
משרד הפנים מפרסם מדי פעם "תוכניות מתאר ארציות". בשונה מתוכניות מתאר מחוזיות או מקומיות, בתוכנית מתאר ארצית מתווה משרד הפנים כיצד נושא מסוים צריך להיות מיושם באופן רוחבי וכלל־ארצי לטווח הארוך, כדי להנחות את עבודתן של הוועדות המחוזיות והמקומיות לטווח הארוך והקצר.
אז למה דווקא 38? זהו פשוט המספר הסידורי של תוכנית המתאר. לדוגמה, תמ"א 16 היא תוכנית המתאר הארצית לסילוק אשפה, תמ"א 37 היא תוכנית מתאר ארצית לגז טבעי ותמ"א 75 היא תוכנית מתאר למפרץ חיפה.
למה נוצרה תמ"א 38?
במהלך שנות השבעים של המאה ה-20 חלחלה בדרגים המקצועיים הבנה כי מבנים רבים בישראל נבנו בצורה שאינה בטוחה, והם עלולים לקרוס בעת רעידת אדמה ולהביא למותם של רבים. בשל כך, בשנת 1975 קבע מכון התקנים הישראלי תקן חדש (ת"י 413) לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, והתקן הפך למחייב ב-1 בינואר 1980.
בדצמבר 1999 הקימה ממשלת ישראל ועדת היגוי להיערכות לרעידות אדמה. ועדה זו קבעה כי אמנם התקן שנקבע בשנת 1975 מהווה התקדמות חיובית לכיוון הנכון, אבל עדיין יש לעשות משהו כדי לטפל – רטרואקטיבית – בכל המבנים שנבנו לפני ינואר 1980 ואינם עומדים בתקן המדובר.
הוועדה פנתה למועצה הארצית לתכנון ולבנייה, וזו הקימה צוות מיוחד, בראשותו של האדריכל יונה פיטלסון, שהרכיב תוכנית מתאר ארצית לחיזוק כל אותם בניינים ישנים שלא עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה.
התוכנית אושרה על ידי הממשלה באפריל 2005, וכדי להתמודד עם העלות הגבוהה של חיזוק המבנים והתאמתם לתקן, נבנה על ידי המדינה מנגנון למימון העבודות. כחלק מתוכנית המתאר, הוחלט להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק המבנים, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וכן באמצעות קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה.
מי זכאי לתמ"א 38?
בניינים שזכאים לתמ"א 38 הם בניינים שקיבלו היתר בנייה לפני 1980 ולא עומדים בתקן הישראלי החדש לעמידות מפני רעידות אדמה. באופן כללי, התקן אינו חל על מבנים בגובה קומה אחת או שתיים, על מבנים שמיועדים להריסה ועל מבנים שאינם מאויישים ברובם (מחסנים וכדומה).
למה תמ"א 38 זה רווחי ומשתלם?
התמ"א מאפשרת לקבלנים ולדיירים בבניין לבחור האם לחזק ולשדרג את המבנה הקיים (תמ"א 38/1), או להרוס אותו ולבנות הכל מחדש (תמ"א 38/2). הדיירים מקבלים בניין חדש ומודרני, עם דירות גדולות יותר ועם שווי נכס גבוה הרבה יותר, והקבלנים שמבצעים את פרויקט התמ"א 38 מקבלים בקלות אישור לבנות קומות נוספות באותו בניין ומוסיפים דירות להשקעה או אפילו נכסים מניבים למכירה.
איך מתחילים פרויקט תמ"א 38?
וביתר פירוט: האם כל הדיירים בבניין צריכים להסכים לתמ"א 38?
כדי להתחיל בתהליך תמ"א 38 יש להשיג תחילה הסכמה של רוב הדיירים בבניין (67% בתמ"א 38/1 ו-80% בתמ"א 38/2). לאחר מכן יבדוק היזם את התב"ע (תוכנית בניין עיר) באיזור, ויבחן האם הפרויקט הזה משתלם לו כלכלית. בסופו של התהליך, אם גם היזם וגם הדיירים מסכימים לביצוע הפרויקט, תיערך פגישה בין הצדדים, שבה היזם יציג את החזון שלו לפרויקט ואת התכנון האדריכלי שלו, ולאחר מכן ימשיכו הצדדים לחתימת הסכם מחייב.
אז לסיכום, מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 היא שם כולל לאוסף תקנות שנוצרו כדי להביא לחיזוק בניינים ישנים (שקיבלו היתר בניה לפני 1980) שאינם עמידים בפני רעידות אדמה. התקנות כוללות תמריץ כלכלי לחיזוק המבנים וקיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה, כך שיהיה משתלם ליזמים להרים פרויקטים כאלו. לאחר הסכמת רוב דיירי הבניין, הקבלנים והדיירים בבניין יבחרו האם לחזק ולשדרג את המבנה הקיים (תמ"א 38/1), או להרוס אותו ולבנות הכל מחדש (תמ"א 38/2).