אחרי שכתבנו את המאמר "מתי יכולה ועדת ערר להתערב בהחלטת שמאי מכריע?", שאלו אותנו רבים "מה זה בכלל שמאי מכריע? מתי צריך שמאי מכריע?". אז הנה, נחזור לבסיס כדי להסביר מה זה בדיוק שמאי מכריע, מתי משתמשים בו ולמה הוא כל כך חשוב:
טעימה מההיסטוריה
היטל השבחה הוא מס שמטילה הרשות המקומית על המחזיק במקרקעין כאשר ערך הנכס עולה בשל אישורים שונים שהעניקה הרשות המקומית. כידוע, בכל מקום שיש כסף יש מריבות (ראו גם "היטל השבחה חריג: העיר רמת גן תרוויח 224 מיליון ש"ח על 'משולש הבורסה'"), ועם הזמן נוצר הצורך למצוא אדם שיהיה ללא ניגוד עניינים ויקבע את היטל ההשבחה, שהרי ברור שהשמאי שמביא בעל הקרקע והשמאי שמביאה הרשות המקומית אינם ניטרליים.
כך, בשנת 2009, הסדירה ממשלת ישראל את פעילותו של "השמאי המכריע", שמאי שייבחר בתהליך מיוחד על ידי וועדה איתור שתמליץ לשר המשפטים על מועמדים שונים לתפקיד. לשמאי יהיה מעין כוח שיפוטי, והוא יקבל את הכוח להכריע בסכסוכים שומתיים. באותה עת בחר השר עשרה שמאים שישמשו כ"שמאים מכריעים". בתחילה הייתה ביקורת רבה על התהליך, ובחירת עשרת השמאים לוותה במאבקי שליטה וכוח, אך עם השנים התרחבה רשימת השמאים המכריעים, וכיום היא כוללת כ-30 שמאים מכריעים, משני המינים.
כעת ננסה לצלול קצת יותר לעומק:
שמאי מכריע אינו סתם שמאי מקרקעין; הם אנשי המקצוע הבכירים ביותר בתחומם, שמונו על ידי שר המשפטים לכהן בתפקיד "שיפוטי". בהיותו צד שלישי נטול פניות, מופקד השמאי המכריע על יישוב סכסוכים בין צדדים הנוגעים להערכת שווי נכס, היטלי השבחה, תביעות פיצויים ונושאים של הפקעה. סמכותם דומה לזו של שופט בבית משפט, והם כפופים לפרקטיקה קפדנית כדי להבטיח פסיקות הוגנות וחסרות פניות.
באלו מחלוקות מטפלים שמאים מכריעים?
1. היטל השבחה:
לשמאי מכריע יש תפקיד מכריע בפתרון מחלוקות בין רשויות מקומיות לאזרחים בעניין תשלום היטל ההשבחה או פיצוי בעקבות ירידת ערך המקרקעין.
2. ערעורים על שומות של רשות מקרקעי ישראל:
אזרחים שמתנהלים בעסקאות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) רשאים לערער על שמאות המקרקעין הראשוניות באמצעות הגשת שמאות נגד. שמאי מכריע הוא חלק בלתי נפרד מהוועדה המטפלת בסכסוכים אלו, תוך הקפדה על פתרון הוגן.
3. פיצויי הפקעה:
הוועדה לשומות פיצויי הפקעה קובעת במחלוקות בנוגע לסכומי הפיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין. למומחיות של שמאי מכריע יש ערך כדי להבטיח שצדדים יקבלו פיצוי צודק.
הליך בחירת שמאי מכריע
תהליך בחירת שמאים מכריעים כרוך בהליך קפדני המתנהל על ידי ועדה מייעצת לשר. כל מועמד נדרש להגיש שאלון מקיף, קורות חיים מפורטים, מידע על שמאות עבר ופרטי שמאות שנידונו עם שמאי מכריע או שנפסקו על ידי בית משפט או ועדת ערר.
כהונתו של שמאי מכריע מוגבלת לעשר שנים או עד גיל 70, המוקדם מביניהם. שכרם נקבע על סמך התביעה הכספית הכרוכה בתיק, תוך הקפדה על הימנעות ממשוא פנים ואיסור השפעה על גובה השכר.
בקשה למינוי כשמאי מכריע
כאשר מתקבלת בקשה למינוי שמאי מכריע, משמשת מועצת שמאי המקרקעין של משרד המשפטים כ'מזכירת בית הדין'. הם מטפלים בהיבטים המנהליים והמשפטיים ומנתבים את התיקים לשמאים המכריעים בהתאמה. על שמאים מכריעים נאסר לעסוק בעיסוקים אחרים במהלך כהונתם, למעט נסיבות מיוחדות שיאושרו מראש על ידי שר המשפטים. החלטותיהם מתפרסמות באתר משרד המשפטים ובמאגרי מידע משפטיים אלקטרוניים, תוך הבטחת שקיפות ונגישות לעיון.
לסיכום: מתי צריך שמאי מכריע?
תפקידו של שמאי מכריע הוא בעל חשיבות עליונה בענף הנדל"ן בישראל. בסמכותם המעין-שיפוטית, הם מספקים פתרון הוגן וחסר פניות למחלוקות הנובעות מהערכת שווי נכס, היטלי השבחה ותביעות פיצויים. הרגולציה המדוקדקת, תהליך הבחירה המחמיר והנהלים השקופים מבטיחים ששמאים מכריעים מציעים מנגנון אמין ויעיל ליישוב סכסוכי שמאות מקרקעין.